20억 아파트, 자녀에게 증여? 절세 방법, 지금 바로 확인하세요!

20억 아파트, 상속 대신 증여를 고민하는 60대

서울 강남구와 용산구에 아파트 두 채를 보유한 전직 교수 A씨(60대·남)는 최근 고민이 많습니다. 조만간 결혼하는 아들에게 본인 소유의 시가 20억원 상당 아파트를 물려주고 싶은데 증여세로만 약 6억원을 부담해야 한다는 이야기를 듣게 되면서입니다. A씨와 같이, 자녀에게 부동산을 물려주고 싶지만, 높은 세금 때문에 망설이는 자산가들이 많습니다. 특히, 집값이 오르면서 증여세 부담이 커지자, 절세 방안을 찾는 움직임이 활발합니다.

 

 

 

 

저가 매매, 증여세 절세의 핵심 전략

부모가 자녀에게 부동산을 증여할 때, 시가보다 낮은 가격으로 거래하는 '저가 매매'는 효과적인 절세 방법이 될 수 있습니다. 상속세 및 증여세법에 따르면, 가족 간 부동산 거래는 시가를 기준으로 평가됩니다. 하지만, 시가와 매매가액의 차이가 30% 또는 3억원보다 적으면 증여세가 과세되지 않습니다. 예를 들어, 시가 20억원 아파트를 17억원에 거래한다면, 3억원의 차액은 증여세 부과 대상이 되지 않아 세금을 절약할 수 있습니다.

 

 

 

 

시가 산정, 유사매매사례가액과 감정평가의 중요성

저가 매매를 실행하기 위해서는 '시가'를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 아파트의 경우, 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 있는데, 이는 같은 아파트, 비슷한 면적의 실거래가를 의미합니다. 김은정 미래에셋증권 선임매니저는 “거래 전 6개월부터 거래 후 3개월까지 같은 단지 내 면적과 공시가격이 5% 이내로 차이가 나는 거래가 있었다면 이는 유사매매사례가액에 해당해 시가로 볼 수 있다”고 설명했습니다. 그러나, 유사매매사례가액은 실거래가 발표 시점, 거래 후 가격 변동 등의 변수를 고려해야 합니다. 따라서, 안전하게 시가를 확인하려면 감정평가를 받는 것이 좋습니다. 감정평가액은 유사매매사례가액보다 우선 적용되기 때문입니다.

 

 

 

 

부부 공동명의와 혼인 공제, 절세 효과 극대화

부부 공동명의와 결혼(출산) 공제를 활용하면 절세 효과를 더욱 높일 수 있습니다. 김은정 선임매니저는 “부모가 자녀 부부에게 집을 매매할 때 공동명의를 활용하면 증여세를 더 줄일 수 있다”고 강조했습니다. 맞벌이 부부라면, 각각 3억원씩 총 6억원까지 저가 매매가 가능합니다. 또한, 결혼 또는 출산 2년 이내라면, 증여세 공제를 부부 각각 1억원, 자녀 공제 5000만원까지 총 1억5000만원을 받을 수 있습니다. 이러한 공제 혜택을 통해, 20억원 상당의 아파트를 증여세 부담 없이 자녀에게 물려줄 수 있습니다.

 

 

 

 

저가 매매 시, 자금 출처와 거래 내역의 명확성 확보

저가 매매를 진행할 때는 시가 산정뿐만 아니라, 자금 출처와 거래 내역을 명확하게 하는 것이 중요합니다. 자녀의 매수 자금이 소득, 대출, 전세 보증금, 증여받은 금액 등으로 명확하게 확인되어야 합니다. 매매 자금의 입금 내역 등 실제 자금 거래를 확인할 수 있는 증빙 자료도 준비해야 합니다. 김 선임매니저는 “현재 규제 지역 내 모든 주택 거래에서 자금조달 계획서를 제출해야 하기 때문에 특수관계자 간 거래가 아니더라도 자금 출처는 명확해야 한다”고 조언합니다. 특수관계자 간 거래는 증여로 추정될 수 있으므로, 자금조달 계획서 제출 여부와 관계없이 자금 출처를 명확히 입증해야 합니다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

자녀에게 부동산을 증여할 때, 저가 매매, 시가 산정, 부부 공동명의, 혼인 공제 등을 활용하면 증여세 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만, 자금 출처와 거래 내역을 명확히 하는 것이 중요하며, 전문가의 조언을 통해 안전하게 절세 계획을 수립하는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.저가 매매 시, 증여세는 어떻게 계산되나요?

A.시가와 매매가액의 차이가 30% 또는 3억원보다 적으면 증여세가 과세되지 않습니다. 이 범위를 초과하는 경우, 초과분에 대해 증여세가 부과됩니다.

 

Q.저가 매매 시, 자금 출처는 어떻게 증명해야 하나요?

A.자녀의 소득, 대출, 전세 보증금, 증여받은 금액 등 자금 출처를 증명할 수 있는 자료를 준비해야 합니다. 자금 조달 계획서, 통장 거래 내역 등이 필요할 수 있습니다.

 

Q.부부 공동명의 시, 어떤 절세 효과가 있나요?

A.부부 공동명의로 부동산을 매매하면, 증여세 공제 혜택을 각각 받을 수 있어, 절세 효과가 커집니다. 맞벌이 부부의 경우, 더욱 유리합니다.